不動産賃貸業の有効な節税対策って？[法人税節税･保険]
不動産賃貸業を営む者（個人）です。
事業規模は貸店舗、アパート等で年間収入6000万円、所得はその3分の2くらいになり、税金は賃貸料の３ヶ月分くらい納めています。数年前に税務署の調査で、管理を業者に任せていたところ専従者給料を否認、交際費、車輌費等も否認されました。支払利息も少なくなってきましたし、償却も年々少なくなってきました。このままでは税金ばかりが増えていきます。何か
節税の方法はありませんでしょうか。また、管理会社、事業会社の設立について顧問税理士に尋ねると、いくつかやり方があるが、譲渡所得税がかかったり、管理費はそう高くは取れないよ等、メリットはあってないようなものだといわれましたが本当でしょうか。そのあたりも詳しい方いらっしゃいましたら教えて下さい。
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「管理会社、事業会社の設立について」も、「特殊支配同族会社の役員給与の損金不算入」などというえげつない改正があり、なかなか個人で節税策をとるのは難しくなっているのが実情です。また、管理会社へ支払う管理手数料も、せいぜい８〜１５％しか税務署は認めないと言われているようです。「専従者給料を否認」と仰るのがどのような状況であったのか不明ですが、収入を減らせない以上、当たり前の話ですが、経費を増やすか、所得控除が増えるか、或いは所得の分散を図るかしかないことになりますよね。
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状況が分かりませんので、あくまでも私が見聞きした例の一つとして、参考にならないかもわかりませんが。私の知り合いは、普段から見てもらっている税理士の勧めで建物のみを会社に売却し、収入は会社に集中させ、家族従業員への所得の分散という手段をとっています。大掛かりな修繕をひかえ借入をおこす問題等もあったので、必ずしも節税のみを目的にするものではなく、もともと営業している法人であるという点は、お尋ねの場合と違いますけれど。
これによって今までの所有者の不動産所得をなくし、代表者の扶養親族とすることによって所得控除を増やし、なおかつ固定資産税の負担を若干上回る地代収入に抑えることによって、税負担の増加はほとんどない見込に持っていきました。土地の譲渡となると会社で用意すべき金額も莫大になりますし、譲渡所得も発生しますので、建物のみの譲渡であれば、知人の場合は譲渡所得も発生せず、なおかつ数百万の収入になりました。（ただし譲渡損の損益通産も出来ませんが。）
借地権の認定課税がされないように十分の注意が必要ですし、相続時の評価額との関係によっても税負担の多少、地代の設定が変わってきますので、税理士さんがどう判断するかですね。「節税」で色々調べていただくか、おそらく「土地の無償返還の届出」で調べていただくと、考え方としてですが、色々な事例が見つかるのではないかと思います。（たぶん・・・）
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住宅名義での節税について
今度、両親と同居の家を新築するんですが、節税には、建物の名義を、どうした方が、有利ですか？条件１、土地は、両親が、購入。土地の名義は、父。２、建物は、両親の自己資金で、建てる。３、父は今年の春、退職。母は、専業主婦。４、両親は、ヨメの両親です。夫は、同居する形。５、両親は、建物は、節税に有利なら、父と母の連名の登記でも、いいと言っている。だいだい、この様な内容ですが、贈与は、高いと聞いているので、父が亡くなったら、ヨメ夫婦が相続した方が、いいのですか、（母が生きていても）又その時は、夫一人の名義で、相続した方が、いいのですか。すみませんが、教えてください。
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節税するには贈与税がかからないようにすれば良いだけです。なにも難しいことではなく、「出資した人の割合」で登記してください。贈与にならないように。それだけです。相続税のことを考えているようですが、子供一人、ご両親の構成であれば、基礎控除５０００万＋１０００万×相続人数２名＝７０００万まで非課税です。そもそも相続税はお金持ちしか相手にしてませんから、庶民は考える必要はないです。更に言うと名義云々で相続税が節税になるような都合の良い話はありません。多少ならありますけど、本当に節税になるかどうかなどは税理士に相談下さい。相続税を心配するような人であれば億万長者なのですから。
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物件が高くて相続する場合に相続税がかかるなら、父母の共同名義にするのがいいのかな。父名義の預金でも母との共同資産とも考えられるでしょうから。まあ、一般に父が死に、母が残る場合が多いでしょうし。その後の相続は、嫁とは言っても、娘だけでは？養子縁組してないと夫は他人ですから、夫は相続できませんよね。生前贈与で、一部を娘名義にすることも考えられますね。まあ、それぞれの資産状況、物件の価値、相続者の状況により、いろいろ考えられるんじゃないでしょうか。
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夫婦財産契約の節税への活用とは？
夫婦財産契約制度を使って節税する人がいるという話を聞いたのですが、どんな方法なんでしょうか？具体的な手法があれば教えてください。
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日本の民法では、夫婦の財産に関する制度として「夫婦財産契約制」と「法定財産制」があり、財産契約を結んでいない夫婦の場合は自動的に「法定財産制」が適用されます。（民法755〜762）「夫婦財産契約制」とは、「夫婦の財産の帰属、その管理法、夫婦共同生活の費用の分担等について結婚前に契約を締結する」というもので、第三者に対抗するためには登記が必要です。原則結婚後の変更は認められません。作られたのは明治時代ですが「夫婦財産契約制」は日本の習慣になじまないことや手続きが煩雑で厳格ということから現在までほとんど利用されてはいません。
夫婦の財産は特有財産、共有財産、実質的共有財産の三つに分けられ、相続対象資産及び離婚時財産分与の対象になるのは主に共有財産と実質的共有財産です。夫婦財産契約により特有財産を登記することで対象財産を明確に分割できます。しかし、婚姻前に死亡後、離婚後の資産分割・継承を前提として契約するという個人主義的発想は、まだ家制度概念の残る現状では受け入れられないようです。机上の検証はあっても、取扱いは全国で年に数件程度で登記後相続発生まで数十年かかるので節税の実例があるかどうかは不明です。
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夫婦財産契約制については1.夫婦の財産の帰属2.その管理方法3.夫婦共同生活の費用の分担等について婚姻前に契約するもので、登記が必要で婚姻後の変更が認められていません。欧米諸国では一般的なようですが、日本では習慣になく、上記のように手続きが煩瑣で要件も厳しいため、実際にはほとんど利用されていないようです。（年間５件ほどだそうです）
どのようなケースで効力があるかという点については「節税」というよりも、むしろ相続や離婚の際の財産分割の争いの防止といった「円滑な財産分割」を想定しているケースが考えられます。具体的には・多額の相続財産を継承している場合・中高年の資産家の再婚・外国人との結婚等のケースが考えられるようです。離婚時は特有財産でも婚姻後形成したものは実質的「共有財産」とみなされ、分与の対象となるようですし、分与すべき共有財産がない場合でも配偶者の特有財産があれば、その維持に貢献したという考え方から財産分与の対象になるケースもあるようです。
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